مشاكل تسجيل العقارات بالشهر العقاري
Manager Wasetmasr يونيو 5, 2022
مشاكل تسجيل العقارات بالشهر العقاري
كتب :احمد منصور
مشاكل تسجيل العقارات بالشهر العقاري ، بصدور قانون الشعر العقاري الجديد برقم ٩ لسنه ٢٠٢٢ لإجراء بعض التعديلات علي قانون الشهر العقاري برقم ١١٤ لسنه ١٩٤٦ والذي يسهل بدوره فكره تسجيل العقارات بعيد عن بحث تسلسل الملكيه, الا ان الكثير لا يعلم أن نظام الشهر الشخصي يختلف تماما عن نظام السجل العيني والذي يحكمه القانون رقم ١٤٢ لسنه ١٩٦٤.
اصل الملكيه في مصر :-
في أواخر ١٩٢٠ أعلنت هيئه المساحه المصريه عن مسح للملكية علي مستوي قري مصر حتي عام ١٩٣٤ لاي شخص يمتلك سهم او قيراط في كل قري مصر من خلال لجان مشكله من هيئه المساحه بالتعاون مع رجال الاداره وهم العمد ومشايخ البلاد من خلال الخرائط الموجوده في ذلك الوقت ,وبناء عليه قامت اللجنه بالتواجد علي ارض الطبيعه في كل قري مصر وكل صاحب ملك يتواجد في ملكه سواء سهم او قيراط ويحضر معه مستندات ملكيته من عقود ويقوم رجال المساحه بقياس الارض على الطبيعه وتدوين ذلك في دفتر سمي بدفتر المساحه الحديث ,ويتم وضع علامات علي الخريطه المصاحبه لهم فى ذلك الوقت ووضع رقم القطعه باسم الحوض وتسجيل باسم من تواجد فعليا علي ارض الواقع بأنه صاحب التكليف او الملك الاساسي بشهاده رجال الاداره والجيران.
دفتر المساحه الحديث :-
يعتبر دفتر المساحه الحديث هو اصل الملكيه في مصر والذي أنشأ أواخر العشرينات واستمر العمل في تجهيزه حتي عام ١٩٣٤ وسجل به كل الملكيات الزراعيه داخل بر مصر وهو اصل الملكيه, ويوجد هذا الدفتر بهيئه المساحه المصريه وبمكاتب الضرائب العقاريه وصدر بعد ذلك قانون السجل العيني رقم ١٤٢ لسنه ١٩٦٤ الذي ينظم العمل به ولكن لم يتم العمل بهذا القانون الا بعد عام ١٩٨٠ ,وقدر صدرت قرارات وزير العدل بإنشاء السجل العيني والعمل به في المحافظات ,وقد شمل كل محافظه قرار خاص بها وتم تشكيل لجان لمراجعه دفتر المساحه الحديث وإنشاء دفتر المسوده وكات هذه القرارات بعد عام ١٩٨٠ من خلال مراجعات مكتبيه وتثبيت الملكيات مره اخري طبقا لدفتر المساحه الحديث الذي أنشأ قديما ويكون ذلك من خلال ثلاث محاور,
اولا : كل صاحب ملك بعقود مسجله يقوم بإحضار كل العقود التي تثبت تسلسل الملكيات ويتم تسكين الملكيه من جديد ووضع علامه اكس علي صاحب التكليف القديم وتسجيل اسم صاحب التكليف الحديث,
ثانيا : اذا كانت الملكيات بعقود غير مسجله او عرفيه يتم سحب استماره تسويه يكلب فيها احراج اسمه كصاحب ملك محدد المساحه وكيف الت اليه ومكانها بالتحديد ويتم ندب موظف الشهر العقاري مع موظف المساحه لمراجعه ذلك علي الطبيعه وسؤال الجيران وتسكين الملكيات الجديده,
ثالثا : اذا كانت القطعه ما ذات في ملك صاحب التكليف الاساسي او ورثته فيتم تسوينه علي وضعها القديم في دفتر المساحه الحديث او تنازل الورثه لأحدهم بإشراف حق إرث وبيع وتغيير اسم صاحب التكليف من الاب او الجد لاحد الورثه.
وفي حاله بيع جزء من اصل الملكيه يتم حصم هذا الجزء وتسميته باسم المالك الحديد بدفتر المساحة الحديث مع بقاء المساحه المتبقية كما هي عليه بذات الدفتر .
شهادة الفيود والمطابقة :-
نظام السجل العيني يبحث في صحيفه الوحدة العقارية . يبحث عن المالك الاساسي للوحدة . واخر تصرف تم علي الوحدة العقارية طبقا بدفتر المساحه الحديث من خلال نظام أنشأ لاحقا وهو نظام القيود والمطابقه.
علي خلاف قانون الشهر العقاري وهو الذي يبحث عن ملكيه الشخص نفسه البحث يكون باسم صاحب الماك وليس رقم القطعه وجميع ما يمتلكه الشخص من عقارات داخل القطر المصري .
وبذلك فهو لا يستطيع أن يحدد اخر تصرف تم علي هذه القطعه وما اذا كانت هناك عقود مسجله بأسماء شخص آخر ام لا ,علي عكس نظام السجل العيني الذي يتم تحديد اخر تصرف علي القطعه وباسم من ومسجله في تكليف من ,ولذلك كثير من الخبراء يفضلون نظام السجل العيني علي نظام الشهر الشخصي
ولذلك فان نظام الشهر العقاري يختلف عن نظام السجل العيني والمناطق التي تتبع لنظام السجل العيني تختلف عن المناطق التي تخضع لقانون الشهر العقاري ويتم تحديد ذلك من خلال قرارات السيد وزير العدل بتحديد المناطق التي تسري عليها قانون الشهر العقاري وما تسري عليها نظام السجل العيني
ولكن هناك خطوط عريضه لمعرفه بعض هذه المناطق فكل القري تخضع لنظام السجل العيني ولا يسري عليها قانون الشهر العقاري وتعديلاته الحديثه اما البندر فينطبق عليه قانون الشهر العقاري وليس جمله واحده ولكن المناطق السكنيه القديمه.
وفي جميع الأحوال فان البندر تحيط بها القري ويتم تحديد مسافه اثنين كيلو متر من اخر نقطه في زمام القري وهذه المناطق تخضع الملاك الدوله الخاصه وبنهاية مسافه الاثنين كيلو فان الظهير الصحراوي يخضع للهيئه العامه للمشروع والتنميه الزراعيه وعلي كل مالك ان يبحث عن عماره في ةي مكان يخضع وتحت مظله اي قانون سيتم تسجيله.